Le bail emphytéotique - publié le 04/12/2013

Thèmes abordés

Bail emphytéotique, valorisation du patrimoine du propriétaire, contrat, contrat synallagmatique réel, bailleur, propriétaire

Résumé du document

À l'origine, le bail emphytéotique est un bail essentiellement rural utilisé pour permettre aux exploitants de cultiver la terre à longue durée. Cependant, ces dernières années l'usage du bail emphytéotique s'est totalement diversifié pour s'orienter vers la valorisation du patrimoine du propriétaire.

Le bail emphytéotique est un bail à très long terme qui avait à l'origine pour vocation de permettre à une personne de mettre ses terres en culture pour une longue durée, 99 ans, en contrepartie d'une redevance. Tout l'intérêt étant que les terres ne restaient pas de cette façon en jachère pendant une durée trop importante.
La redevance payée par le locataire au propriétaire s'appelle traditionnellement le canon, mais s'apparente au règlement d'un loyer.

Extraits

[...] B - L'extinction du bail emphytéotique Il existe plusieurs causes d'extinction du contrat qui sont l'arrivée de la fin de bail, la perte de l'immeuble ou la résiliation du bail. Le bail prend fin dès lors qu'il est arrivé à son terme. La perte de l'immeuble peut résulter d'une destruction matérielle du bien par exemple pour cause d'utilité publique. Dans ce cas le preneur disposera d'une indemnité. La résiliation peut intervenir soit en cas de non-paiement de la redevance pendant plus de deux ans soit pour inexécution d'une obligation du contrat. [...]

[...] II Les droits et obligations conférés par le bail emphytéotique L'emphytéose confère au preneur les droits et obligations d'un propriétaire. On n'a donc pas les mêmes droits et obligations que dans un bail de droit commun. A - Les droits L'emphytéote a la jouissance et l'usage du bien loué, mais il a également le fructus, c'est-à-dire qu'il peut percevoir les fruits du bien qu'il loue. Il dispose également, de plein droit, de l'exercice du droit de chasse et de pêche sur le bien. [...]

[...] Le contrat de bail emphytéotique est cessible à cause de mort. Il est également possible de revendiquer ses droits par une action au pétiotoire mais aussi grâce à diverses actions au possessoire. B - Les obligations Le preneur paye le canon, il assume les charges et contributions exigibles sur le bien. Il a pour obligation d'effectuer les réparations de toute nature. Il n'a pas l'obligation de reconstruire une partie détruite si il prouve que la destruction est due à une cause fortuite ou à un vice de construction. [...]

[...] La redevance payée par le locataire au propriétaire s'appelle traditionnellement le canon, mais s'apparente au règlement d'un loyer. La particularité du bail emphytéotique est de conférer au preneur des droits de superficies. Les droits de superficies relèvent du démembrement de la propriété, c'est à dire de la distinction de propriété entre le sol et le fonds. En effet, par un bail emphytéotique, le preneur se voit concéder les droits et obligations du propriétaire du fonds sans pour autant être propriétaire du sol. [...]

[...] C'est la loi du 25 juin 1902 qui est venue confirmer cette jurisprudence en insérant le bail emphytéotique dans le code rural. Aujourd'hui le bail emphytéotique a fait l'objet d'une législation et est codifié mais on peut se demander quel est le régime qui lui est applicable. Nous verrons donc dans une première partie la création et l'extinction du contrat de bail emphytéotique Puis dans une seconde partie, nous verrons les droits et obligations conférés par le bail emphytéotique (II). [...]