Il s'agit d'un commentaire d'arrêt réalisé dans le cadre d'un partiel blanc de 3 heures en distanciel à cause de la crise sanitaire. C'est la meilleure note de la promotion du master 1 dans lequel je suis inscrite. J'ai reçu les félicitations du chargé de TD pour ce devoirs.
[...] Les juges protègent donc l'intérêt juridique des tiers au détriment du bénéficiaire qui se retrouve en difficulté. L'ordonnance de 2016 est venue consacrer le pacte de préférence en rajoutant certaines dispositions mais surtout en reprenant ce qui avait été décidé auparavant par la jurisprudence. En matière de preuve notamment, un arrêt du 2 décembre 1981 rendu par la troisième chambre civile avait considéré que c'est à l'acquéreur évincé par l'exercice du droit de préemption d'une SAFER qu'il incombe d'établir l'existence d'un manquement de celle-ci Page 2 sur 6 à ses obligations légales. [...]
[...] Page 1 sur 6 I. La consécration de la charge de la double preuve supportée par le bénéficiaire du pacte de préférence La Cour de cassation rappelle que le bénéficiaire à la charge d'établir une double preuve soit, de l'existence de la connaissance du pacte de préférence et de l'existence de la connaissance de l'intention de s'en prévaloir A. La réaffirmation du support de la charge de la double preuve sur le bénéficiaire victime de la violation du pacte de préférence L'article 1353 du code civil énonce son alinéa premier que « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver » et dans son aliéna second que « Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ». [...]
[...] En l'espèce, la société Cevede et la SCI Jacmar sont détenues par les consorts M. En leur qualité de vendeur, ces derniers ont cédé par acte authentique les parcelles d'assiette d'un hypermarché exploité sous l'enseigne Super U aux acheteurs qui sont les sociétés Finamur et CMCIC, moyennant régularisation au profit de la société Jacmar d'un contrat de crédit-bail immobilier pour une durée de quinze années. La société Système U a assigné les sociétés parties à l'opération de vente en nullité de la vente et en substitution dans les droits des acquéreurs pour violation de son droit de préemption sur l'immobilier des points de vente inscrit dans ses statuts et son règlement intérieur dont la société Cevede avait adhéré. [...]
[...] Les juges respectent donc la lettre du texte. Cet arrêt met en évidence les difficultés persistantes à la réforme de 2016 car le nouvel article 1123 du code civil offre au tiers le droit, et non l'obligation de sommer le bénéficiaire de confirmer l'existence du pacte et d'indiquer s'il entend s'en prévaloir, ce qui ne tranche pas explicitement la question du tiers ayant une connaissance de cette possibilité et rend réduit ainsi l'utilisation de l'action interrogatoire. La solution pourrait être nuancée car elle se justifie par les faits d'espèces : la société Système U avait apporté son soutien à l'opération au début donc permet de laisser penser légitimement qu'elle n'avait pas l'intention de s'en prévaloir. [...]
[...] Un arrêt du 29 juin 2010 avait considéré qu'en l'absence de connaissance de l'intention du bénéficiaire de se prévaloir du pacte, il ne peut être reproché à l'acquéreur du fonds de commerce, étranger au pacte de préférence, de ne pas avoir pris l'initiative de vérifier l'intention des bénéficiaires. En l'espèce, les parties avaient convenu d'un crédit-bail qui est un contrat par lequel un établissement financier achète auprès d'un vendeur professionnel le bien voulu par son client. Il s'agit donc d'un contrat d'entre professionnels. Les acquéreurs sont les sociétés Finamur et CMCIC qui sont des professionnels du financement immobilier. [...]
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