Le bail emphytéotique

Thèmes abordés

bail, emphytéotique, outil, développement, pays pauvres, Inde, Madagascar

Résumé du document

Depuis quelques années le bail emphytéotique ou emphytéose est devenu un outil d'acquisition des terres des pays pauvres par les pays riches et émergents. Ces derniers ont pris conscience que leurs ressources foncières ne leur permettront pas sur le long terme de répondre aux besoins de leurs populations en termes de denrées agricoles pour l'alimentation mais aussi l'énergie et ils externalisent une partie de leur production agricole à l'étranger. Ce phénomène s'est amplifié à partir de la crise économique car les spéculateurs des marchés financiers se sont rabattus sur le marché des matières premières agricoles jugé plus stable.
Dans la première partie, le mémorA définit ce qu'est l'emphytéose et ce qu'elle apporte aux différents partis en terme théorique. Dès son origine, dans le droit romain, elle était un outil de mise en valeur des terres des grands propriétaires par les paysans. Nous verrons à travers le cas de l'Inde et de Madagascar qu'elle est devenu pour les pays riches un moyen d'acquérir des terres à bas coût et pour les pays pauvres de générer de la confiance et d'attirer des IDE. Pour les premiers il s'agit de sécuriser leurs approvisionnements et pour les second de permettre leur développement économique et social.
Pour comprendre si dans les faits si le bail emphytéotique est réellement un outil de développement pour les pays pauvres nous avons étudié le cas Varun, une société indienne qui souhaiterait acquérir 465 000 ha de terres à Madagascar. Il ressort que l'entreprise a un double langage et que les termes du contrat, flous ou opaques, sont au désavantage des populations locales. Nous étudierons par la suite les conséquences des projets de Varun et de son homologue Coréen Daewoo Logistic qui ont entraîné la chute du président libéral Marc Ravalomanana. Ceci montre que le bail emphytéotique ne peut pas garantir la sécurisation des approvisionnements des pays riches sans prendre des mesures concrètes pour permettre aux populations de bénéficier de ces investissements extérieurs.
Enfin, le mémorA essaye de voir si le bail emphytéotique a encore un avenir en tant que outil de développement comme il l'était par le passé et quelles mesures il faudrait prendre pour permettre que ce type d'investissement bénéficie en priorité aux populations autochtones.

Extraits

[...] Il permet à ces collectivités de louer un terrain à un emphytéote pour qu'il construise des installations qui lui seront relouées par la collectivité. L'avantage de l'emphytéose est que le bailleur n'a pas à souffrir du coût de la construction des bâtiments, souvent élevé. Le bail emphytéotique est par essence, un outil de développement de l'espace, qui est en outre reconnu des systèmes juridiques reposant sur la common law et le romano civiliste. Dans le droit civil français, le bail emphytéotique était purement jurisprudentiel avant la loi du 25 juin 1902 qui l'a intégré au code rural. [...]

[...] Ce fut le cas à Madagascar et cela pourrait l'être dans un avenir proche dans de nombreux pays comme l'Éthiopie. La réglementation sur les contrats ne sera pas suffisante et il faudra que les entreprises fassent des efforts dans le sens du développement. C'est le seul moyen de garantir la pérennité du système. Le Japon en tant que pays acquéreur l'a bien compris et sa demande de légiférer sur le sujet peut paraître surprenante, bien qu'elle soit nécessaire. Pourquoi un pays qui profite du système et qui a déjà acquis ha hors de ses frontières voudrait il réformer le système pour protéger les populations du tiers monde ? [...]

[...] Les exploitants n'ont eu connaissance du projet qu'au dernier moment. Varun avait d'ailleurs inscrit dans son business plan que les négociations avec les représentants de la paysannerie ne devaient durer que 15 jours, ce qui est très court pour pouvoir élaborer un projet de cette ampleur (les négociations peuvent durer dans les faits plusieurs années). La communication autour du projet a été très floue et souvent menée au dernier moment. Le ressentiment de la population est d'autant plus renforcé qu'il a été perçu comme une nouvelle atteinte de leurs droits par le gouvernement central en qu'ils n'ont pas confiance. [...]

[...] Le cas Varun montre que les investisseurs et le gouvernement malgache ont un double langage. Ils n'osent pas faire un travail de fond avec les populations et essaient de précipiter la signature des contrats sans prendre le temps de négocier et de bâtir dans la durée avec les agriculteurs. Le but est de prendre au dépourvu les populations locales et les mettre devant le fait accompli. Le problème est de savoir si le gouvernement malgache, en sacrifiant les populations concernées, obtiendra les effets voulus et surtout au niveau du développement et des transferts de technologie. [...]

[...] Il sera très difficile d'atteindre ce chiffre en sachant que, selon les données de Worldwatch Institute, chaque année 10 millions d'hectares arables sont perdus à cause de l'érosion et que 10 millions d'autres sont gravement endommagés par la salinisation. En outre les productions céréalières qui constituent 80% de notre alimentation sont de plus en plus détournées au profit de l'élevage et des biocarburants. La sécurité alimentaire des populations est gravement menacée car, aujourd'hui, près d'un milliard d'êtres humains souffrent de la faim (cf. annexe 1). [...]