Urbanisme et servitudes - publié le 12/06/2013

Thèmes abordés

Urbanisme, servitudes, utilité publique, servitudes d'urbanisme, intérêt général

Résumé du document

Servitude : charge existant de plein droit sur des immeubles ayant pour effet soit de limiter voire d'interdire l'exercice des droits de propriété sur ces immeubles soit d'obliger à la réalisation de travaux.

On peut distinguer :
– les servitudes de droit privé : elles sont établies dans l'intérêt d'un fond voisin.
– les servitudes de droit public : elles sont établies dans un but d'intérêt général.

Parmi les servitudes de droit public, on peut encore faire une distinction entre :
– les servitudes d'urbanisme : soumises au code de l'urbanisme. Elles sont instituées dans un but d'urbanisme.
– les servitudes d'utilité publique : elles proviennent de législations sectorielles (ex: protection du patrimoine). Elles sont instituées dans un but d'utilité publique. Elles affectent l'utilisation du sol et de l'espace pour des motifs autres qu'urbanistiques.

Les servitudes posent le problème du rapport entre propriété privé et droit de l'urbanisme.

Extraits

[...] Il peut s'agir de : servitudes passives (interdiction de construire . servitudes ayant pour objet de subordonner l'utilisation du sol ou de l'espace au respect de certaines prescriptions (interdiction d'élever des constructions au delà d'une certaine hauteur . ) servitudes actives (obligation de réaliser des plantations . B. La non indemnisation des servitudes d'urbanisme Le principe de la non indemnisation des servitudes d'urbanisme est posé par l'article L du code de l'urbanisme. Les raisons de cette non indemnisation sont avant tout financières : il s'agit d'éviter une paralysie de l'intervention publique en matière d'urbanisme qui pourrait être entrainée par une indemnisation systématique des servitudes d'urbanisme. [...]

[...] Les SUP font partie des éléments que le Préfet est tenu de porter à la connaissance des autorités chargées de l'élaboration d'un SCOT ou d'un PLU. Le représentant de l'Etat est tenu de mettre le Maire en demeure d'annexer les SUP au PLU de sa commune. Si cette formalité n'a pas été exécutée dans un délai de trois mois, le représentant de l'Etat y procède d'office. L'obligation d'annexer les SUP ne s'applique pas aux cartes communales. Le PLU est légal même si les servitudes ne sont pas annexées. [...]

[...] Lorsque l'institution de la servitude entraine une modification de l'état antérieur des lieux. Cette possibilité ne connait quasiment aucune application pratique. Pour être indemnisée, la servitude doit de toute façon entrainer un préjudice matériel, direct et certain. Ces atténuations légales ont été complétées par une troisième atténuation d'origine jurisprudentielle. Le conseil d'Etat, dans un arrêt de 1998 (CE Bitouzet) a interprété l'article L.160-5 à la lumière de la CEDH, plus précisément au regard de l'article 1er de son protocole additionnel consacrant le droit au respect des biens. [...]

[...] On peut juste rappeler que les servitudes de droit privé n'ont pas d'effet sur le droit de l'urbanisme puisque les autorisations d'urbanisme sont délivrées sous réserve des droits des tiers. La violation d'une servitude de droit privé par un permis de construire n'entache donc pas le permis de nullité. Une servitude de droit privé peut s'acquérir par convention, prescription ou encore par voie judiciaire. Parmi les servitudes de droit public, on peut encore faire une distinction entre : les servitudes d'urbanisme : soumises au code de l'urbanisme. Elles sont instituées dans un but d'urbanisme. les servitudes d'utilité publique : elles proviennent de législations sectorielles protection du patrimoine). [...]

[...] Les servitudes d'urbanisme A. La notion de servitude d'urbanisme Elles sont prévues par l'article L.160-5 du code de l'urbanisme. Il n'y a pas de définition législative des servitudes d'urbanisme. B. Drobenko donne la définition suivante : c'est un ensemble de restrictions administratives spécifiques à l'urbanisme, imposées par les autorités publiques compétentes, sans contrepartie, pour toute utilisation du sol ou de l'espace, dans un but d'intérêt général. Les servitudes d'urbanisme intéressent la seule utilisation du sol ou de l'espace à des fins d'urbanisation. [...]