La promesse unilatérale de vente - publié le 16/11/2011

Thèmes abordés

Promesse, unilatérale, vente, cassation, 11 mai, 2001

Résumé du document

La promesse unilatérale de vente, c'est le contrat par lequel une partie (le promettant) s'engage à vendre un de ses biens à une autre partie (le bénéficiaire) si celle-ci manifeste dans un certain délai (qu'on appelle le délai d'option) la volonté d'acquérir (la levée d'option). Au-delà du délai d'option, la promesse tombe automatiquement.
En l'espèce, les époux X ont signés une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble avec M.Y qui en était le bénéficiaire. A la suite du décès de M. X, Mme X devenue Mme Z, rétracte sa promesse bien que M.Y ait levé l'option dans les délais. M. Y, le bénéficiaire a donc saisi la justice afin d'obtenir la vente forcée du bien objet de la promesse.
Après un premier jugement devant le Tribunal de grande instance, l'affaire fait l'objet d'un appel. La Cour d'appel d'Aix-en-Provence, le 10 novembre 2009 a fait droit à la demande du bénéficiaire et a ordonné l'exécution forcée de la promesse unilatérale de vente au motif que la promesse devait être maintenue jusqu'à la fin du délai d'option. La promettante forme alors un pourvoi en cassation afin de ne pas être contrainte de vendre son bien au bénéficiaire.
Ainsi, la Cour de cassation a dû se demander si le promettant peut rétracter sa promesse unilatéralement avant la levée d'option du bénéficiaire, et donc si la promesse unilatérale de vente peut faire l'objet d'une exécution forcée ou non.
Dans son arrêt d'espèce, la Troisième chambre civile de la Cour de cassation, le 11 mai 2011 rejette le pourvoi. En effet, selon elle : « la levée d'option par le bénéficiaire de la promesse postérieurement à la rétractation du promettant excluant toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir, la réalisation forcée de la vente ne peut être ordonnée ».

Extraits

[...] Au-delà du délai d'option, la promesse tombe automatiquement. En l'espèce, les époux X ont signés une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble avec M.Y qui en était le bénéficiaire. A la suite du décès de M. Mme X devenue Mme rétracte sa promesse bien que M.Y ait levé l'option dans les délais. M. le bénéficiaire a donc saisi la justice afin d'obtenir la vente forcée du bien objet de la promesse. Après un premier jugement devant le Tribunal de grande instance, l'affaire fait l'objet d'un appel. [...]

[...] Mais encore faut-il penser à stipuler cette clause Enfin, une jurisprudence de la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation du 8 septembre 2010, permet malgré le décès du promettant de la promesse unilatérale de vente, la levée d'option du bénéficiaire. En effet, selon la Cour de cassation, le promettant « avait définitivement consenti à vendre ». Avec ces quelques balbutiements de jurisprudence, on aurait pu croire à une rupture avec la jurisprudence Cruz. Pourtant ce n'est pas le cas. La jurisprudence Cruz est reprise en 2011. [...]

[...] Elle estime que : « la promesse de vente valable jusqu'au 6 avril 1999 avait été rétractée par les promettants le 31 mars 1999, avant qu'elle ne soit acceptée par le bénéficiaire, le 1er avril 1999 et alors que les promettants s'étaient engagés à maintenir leur offre pendant toute sa durée contractuelle, que ce manquement à leurs obligations par les promettants s'analysait en une violation d'une obligation de faire qui ne pouvait se résoudre qu'en dommages-intérêts, la cour d'appel a exactement déduit de ces seuls motifs qu'il n'y avait pas lieu d'ordonner la vente forcée de l'immeuble ». L'exécution forcée n'est donc pas acceptée par les juges, et donc le promettant peut se rétracter unilatéralement. Ainsi, le promettant n'est exposé qu'à des dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1142 du Code civil. [...]

[...] L'arrêt de 1982 pose deux conditions cumulatives à la nullité de la vente frauduleuse consentie au tiers-acquéreur. Premièrement, la fraude suppose la connaissance par le tiers-acquéreur du pacte de préférence ; et deuxièmement la fraude suppose la connaissance par le tiers-acquéreur de l'intention du bénéficiaire de se prévaloir du pacte de préférence. La Cour de cassation, le 26 mai 2006, conserve la double condition édictée en 1982, mais l'utilise pour une éventuelle substitution du bénéficiaire au tiers-acquéreur. Mais cette solution de la substitution est difficile à mettre en œuvre. [...]

[...] La promettante forme alors un pourvoi en cassation afin de ne pas être contrainte de vendre son bien au bénéficiaire. Ainsi, la Cour de cassation a dû se demander si le promettant peut rétracter sa promesse unilatéralement avant la levée d'option du bénéficiaire, et donc si la promesse unilatérale de vente peut faire l'objet d'une exécution forcée ou non. Dans son arrêt d'espèce, la Troisième chambre civile de la Cour de cassation, le 11 mai 2011 rejette le pourvoi. En effet, selon elle : « la levée d'option par le bénéficiaire de la promesse postérieurement à la rétractation du promettant excluant toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir, la réalisation forcée de la vente ne peut être ordonnée ». [...]