Avant projet Cattala sur les avants contrats

Résumé du document

L'avant-projet de réforme du droit des obligations en matière de contrats préparatoires à la vente immobilière

Extraits

[...] Le droit positif ne le protège pas en pareilles circonstances. Depuis l'arrêt de 1993, il semble suffire que le promettant se rétracte avant la vente au tiers pour rendre celle-ci inattaquable. La situation du bénéficiaire d'un pacte de préférence est encore plus délicate. Si le tiers acquéreur est de bonne foi, le droit qu'il a acquis sur le bien est inattaquable. A défaut, la remise en cause de la vente litigieuse passe par une action en annulation fondée sur la collusion frauduleuse du tiers et du promettant. [...]

[...] Ce raisonnement repose en réalité sur une certaine vision de l'échange des consentements au contrat préparé par la promesse. Pour la Cour de cassation, la rétractation antérieure à la levée de l'option exclut toute rencontre des consentements à la vente du promettant et du bénéficiaire. Ceci suppose d'admettre que le consentement du promettant, qui contient son consentement à la vente, doive non seulement exister, mais encore se maintenir jusqu'à la levée de l'option pour que la vente puisse valablement se former. [...]

[...] C'est poser en cas de formation successive du contrat une condition de permanence des volontés que le droit civil ignore. Ces considérations techniques répondent à la volonté de sauvegarder la liberté contractuelle. L'idée est simple : le contractant qui n'y consent plus ne peut être contraint à vendre son bien. L'avant-projet, en disposant que seul le consentement du bénéficiaire fait défaut pour la conclusion de la vente projetée, condamne cette vision ultra legem de la rencontre des consentements à la vente. [...]

[...] L'avant-projet n'aborde pas ce point. Cependant, l'interprétation des articles 1106 et 1106-1 semble conduire à adopter cette solution. A propos du pacte de préférence, l'article 1106-1 indique que le promettant choisit d'ores et déjà son futur partenaire contractuel pour le cas où il se déciderait à conclure un contrat déterminé. Lorsqu'il contracte avec un tiers, ce promettant émet une offre de contracter, mais commet une faute dans le choix de son cocontractant. Si l'article 1106-1 répute le contrat ainsi formé inefficace à l'égard du bénéficiaire, ceci ne fait en aucun cas disparaître l'intention première du promettant de conclure le contrat projeté. [...]

[...] L'objectif affiché par les rédacteurs est la sécurité du bénéficiaire. Celle-ci passe, dans l'avant-projet, par la stigmatisation de deux comportements du promettant : sa rétractation abusive et la vente à un tiers du bien visé par l'avant-contrat. I. Sanction de la rétractation du promettant Depuis un arrêt du 15 décembre 1993, la troisième chambre civile de la Cour de cassation admet que la promesse unilatérale de vente est librement révocable par le promettant tant que le bénéficiaire n'a pas levé l'option. [...]